薛凱琪

　　破題
　　在樓市調控的背景下，新型城鎮化仿佛成了不少地方樓市的一針強心劑。在不少城市，一波波借“城鎮化”之名的房地產開發熱潮借錢此起彼伏，隱現違背城鎮化發展規律的“房地產化”風險。
　　誠然，新型城鎮化離不開房地產。但在沒有形成良好產業集聚的情況下，盲長灘島目大規模地進行以房地產為主的固定資產投資，即便城市的規模擴張了，也很難吸引人口的集聚，極易形成較高的經濟發展風險。
　　從國內來看，不少城市都存在房地產發展過快的前車之鑒。如海南三亞，由於得天獨厚的自然資源與優惠政策帶來的概念，三亞的房地產市場經歷了幾輪火爆炒作。樓市的“大躍進”在短時間內拉動了三亞的經濟指標飆升，但大量外來設計裝潢的購房者在推高房價後，卻並沒有真正留下來。
　　產業與人口集聚的滯後，讓三亞始終缺乏持續有效的本地房屋貸款住房消費能力。
　　實際上，目前廣東一些設計裝潢城市也出現這樣的苗頭。隨著十八屆三中全會對“人的城鎮化”的清晰定調，越來越多的有識之士都在疾呼，應慎防新型城鎮化變成房地產化。對於廣東的新型城鎮化而言，如何使城市建設擴張速度與產業、人口集聚形成平衡，成為最迫切的問題之一。
　　●文/圖：南方日報記者 牛思遠 發自海南
　　取經
　　轉換 國際旅游島變身“地產島”
　　提起海南，很多人的第一印象往往是碧海藍天、椰樹沙灘。然而，隨著近年的房地產開發熱潮，這個中國第二大島在“旅游勝地”之外，也被不少人加上了“炒房熱土”這一層身份。
　　在三亞鳳凰機場的國內到達廳，數米長的三亞旅游信息服務資料架占據了通道左側，上面整齊地擺著供游客免費取閱的《三亞旅游消費指南》和手繪地圖。然而，在通道的正前方，一個名為“珊瑚宮殿”的樓盤廣告卻遠比這個資料架更為醒目。
　　在到達大廳最好的位置，地產公司不但設置了樓盤模型、巨幅海報，甚至還搭建起了奢華風格的前臺。在游客進入三亞的第一時間，帶著微笑的售樓小姐讓人仿佛置身樓盤的售樓處。
　　這還只是房地產廣告轟炸的開始。在走向出口的一路上，隨處儘是大大小小的樓盤廣告。“親海別墅”、“觀海洋房”、“無敵海景”、“游艇社區”、“小投入大回報”……
　　2010年初，國務院《關於推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》公佈，海南國際旅游島正式上升為“國家戰略”。然而，嗅覺敏銳的外地炒房客們搶在慕“國際旅游島”之名的游客前頭，潮水般地涌入海南。
　　十多年來保持溫和上漲的海南房價迅速暴漲，個別樓盤每平方米每天上漲達到1000元，甚至還出現了一天幾個價的高溫行情。國家統計局的數據顯示，2010年1月，海口新建住宅銷售價格同比上漲35.1%，三亞上漲31.2%，漲幅居全國70個大中城市前兩位。
　　房地產“高燒”很快從海口、三亞一路燒到了周邊的文昌、瓊海、陵水、樂東、萬寧，隨即又蔓延至定安、五指山、澄邁等三線市縣，迅速席卷了全島樓市。“國際旅游島”獲批後的5天內，整個海南省商品房銷售量達到了驚人的171.12億元。這個數字，幾乎是2008年海南全年的商品房銷售量總和。
　　此後，海南的房地產依然保持著生猛的勢頭。根據官方數據，2009年前10月，海南省房地產開發建設累計完成投資219.61億元，占同期全省城鎮固定資產投資的31.5%。而海南去年前10月房地產開發投資已高達919.35億元，同比增長32.0%，占全省固定資產投資總額2131.98億元的43.1%，增速也超過了固定資產投資的26.5%。
　　故事新老“地標”背後的風險
　　要論海南房價的標桿，三亞新地標鳳凰島當之無愧。
　　這座定位為“東方迪拜”的小島曾名白排島，在荒蕪的十多年間，被許多三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。
　　直到2006年，島外開發商介入，對項目的整體規划進行了重新論證和設計，而白排島也搖身一變，取了一個暗含“涅槃”之意的名字——鳳凰島。
　　2010年1月11日，海南“國際旅游島”政策獲批一周後，鳳凰島一期開盤。儘管均價高達7萬元/平方米，仍擋不住當天兩棟樓700套房子被搶購一空。2010年2月，鳳凰島二期搶在春節前兩天開盤，銷售均價達到8.5萬元/平方米，超出此前8萬元/平方米的預測均價。
　　去年3月，有外媒報道稱，鳳凰島公寓的二手價格報價相比2010年最高價暴跌過半成“棄島”。儘管開發商和當地房產協會人士迅速否認這一消息，但隨著炒房潮退去，相比一期開盤售罄的“瘋狂”，二期的銷售情況的確要顯得黯淡許多。
　　與之類似的是曾經的三亞第一高樓——三亞台亞國際航空廣場。1993年，廣場的原業主海南機場台亞實業有限公司陷入資金鏈斷裂的困局。1996年，這個當時的三亞地標性建築被迫停工，此後在公開拍賣中又遭遇兩次流拍。
　　2006年1月，“爛尾”多年的廣場終於被新業主拍下，改造為國際濱海高層公寓和連為一體的五星級酒店，更名“擎天半島”對外發售。不過，因傳言爛尾樓時期曾淪為吸毒場所，擎天半島銷售一直不太理想。
　　隨著2010年初國際旅游島獲批，海南樓市熱潮再起，擎天半島也搭上了順風車，售價從1萬多元/平方米迅速躥升至3.9萬元/平方米，能看見海景的戶型甚至賣到5.1萬元/平方米。但隨著炒房潮消退，價格跳漲的擎天半島銷售也迅速降溫。去年11月，擎天半島仍有尾盤掛出，售價也回落至2萬多元/平方米，全款購房甚至可以再打上八折。
　　房價的大起大落背後是巨大的風險。上一波樓市泡沫時期，人口不足700萬的海南島上曾彙集了2萬多家房地產公司。而退潮後，海南這個約占中國版圖面積1/300的地方，卻留下了全國1/10的半拉子工程，爛尾樓多達603棟、1600多萬平方米，閑置土地1.88萬公頃，積壓資金800億元。
　　至2006年底，海南好不容易才處置了80%的半拉子工程。經歷漫長17年，最終“複活”的擎天半島只是其中幸運的少數派，更多爛尾樓遭遇的是被拆除的命運。而這些海南消化了8年的爛尾樓，還牽扯出一連串的獃壞賬，甚至“創造”了首例省級商業銀行因支付危機而關閉的歷史。
　　而上一輪泡沫破滅前夜的1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，全省財政收入的40％是直接或間接地由房地產而來。但2012年，三亞房地產的增加值在全市GDP當中所占的比例為27%，提供的地方稅收在地方公共財政收入當中所占的比例為55%。兩相對比，風險不言而喻。
　　隱憂 本地住房消費能力缺乏
　　如果僅從口音上判斷，三亞更像是東北三省的某個城市。沿著外貿路往三亞城區方向，沿路分佈著各種裝修簡陋的廉價餐館，從店名上看，除了寥寥幾家主打抱羅粉、海南粉等本地餐飲的小店，大多數都是有著諸如“東北一鍋出”，“哈爾濱風味餡餅屋”、“東北純鹼饅頭”名字的東北菜館。
　　憑藉難以複製的地理位置，以及由此而來的獨特氣候與環境，三亞乃至整個海南島一直是國人旅游度假的勝地。上世紀90年代的房地產泡沫破滅後，海南房價陷入冰點，來自東北等高寒地區的游客首先發現了這個宜居的房價窪地，“抄底”了不少便宜的海景房。
　　然而，這些島外的購房者，大多只是把三亞的房產當作度假房和投資房，依舊保持著候鳥式的生活，並沒有真正在三亞落戶。
　　而對於本地人口以及中低收入的新移民而言，即便是如今回落之後的三亞房價，依然難以承受。
　　官方數據顯示，截至2012年末，三亞全市戶籍人口為57.25萬人，比上年末減少了0.89萬人；常住人口72.2萬人，比上年增加1.65萬人；而2012年三亞接待過夜游客人數，則達到了1103萬人次，約為常住人口的15倍，戶籍人口的19倍。
　　遼寧人張先生就是這樣一位來海南淘金的島外人士。張先生原本在上海工作，如今在三亞經營著一家房產中介公司。在開著車帶記者看房的過程中，他不斷地強調著三亞優美的環境，以及由此而來的財富故事：“你說你要錢還是要命？三亞的空氣哪裡能比啊，看看亞龍灣的酒店，春節的時候5萬元一天，五天起訂！在這買房，你虧不了！”
　　事實上，當初抱著這個信念的投資者，不少已經“炒房炒成了房東”。走在三亞的路上，抬頭一掃，嶄新的樓盤陽臺上不時可以看到掛出的“急售”條幅。
　　海南樓市“大躍進”背後的隱憂不僅在於難以留住人，新型城鎮化所必須的另一要素——產業的聚集也不樂觀。2013年1-10月的海南省主要經濟指標中，房屋銷售額達到811.55億元，同比增長高達44.3%，不僅遠遠超過了302.38億元、同比增長12.7%的旅游收入，也超過了793.17億元、同比增長14.1%的社會消費品零售總額。
　　在城鎮化過程中，產業的發展是人口遷移的基本動力，而人口的聚集又會推動城市建設擴張，為進一步的產業和人口集聚提供基礎設施和配套服務，三者互相作用、互為因果，從而形成一個完整的閉環。只要任何一個環節掉鏈子，都會埋下隱患。
　　產業與人口集聚的滯後，讓三亞始終缺乏持續有效的本地住房消費能力。過快攀升的房價反而推高了三亞城鎮化進程的發展成本，造成了有限資源配置效率的低下。同時，過高的房價與過快的投資速度，積累了大量的泡沫，也為未來經濟發展埋下隱患。
　　如今，海南已經意識到了這個問題，並著手解決。如“房地產化”最嚴重的三亞，就提出未來將推動房地產與總部經濟、金融產業、智慧和文化創意產業的結合。無論其思路正確與否，終歸已經邁開了避免房地產“綁架”城鎮化的步伐。
　　落地
　　廣東部分城市有“房地產化”風險
　　破題廣東新型城鎮化需要積極向外取經。所取之經，除了成功的經驗，也應包括發展過程中的教訓。
　　實際上，上世紀90年代讓海南哀鴻遍野的房地產泡沫，也曾讓廣東付出沉重代價。惠州就曾與三亞、北海共同位列當時全國三大房地產熱重災區。
　　當時，在“80年代看深圳，90年代看惠州”的響亮口號下，超過260億元熱錢涌入惠州。全國的房地產開發商彙集在惠州，炒賣地皮，搶購樓房，開始了在惠州的“圈地運動”。高潮時期，惠州彙集了上千家房地產開發公司。在剛剛成立不久的大亞灣經濟開發區，註冊的房地產開發公司就有120家。
　　1992年9月到1993年春節後的一兩個月，大亞灣開發區的房地產熱達到最高潮，大亞灣開發區年房地產開工面積近50萬平方米，規划了30多幢高層建築，最高的58層。大亞灣中心區的房價從每平方米200元炒賣到每平方米1.1萬元。
　　當1993年的國家宏觀調控來襲，惠州絕大部分房地產公司紛紛關門，僅剩下數十家勉強維持運作，給惠州市留下近百棟爛尾樓。據1999年惠陽區建設局調查統計，惠陽區共遺留55萬平方米爛尾樓，52萬平方米空置商品房，積壓資金8.5億元，惠州城市信用社的總損失超過60億元。
　　歷史的教訓讓廣東多年來對待房地產發展較為理性。但隨著2007年後房地產市場再次升溫，目前部分城市還是出現了房地產投資增長過快的現象。
　　在去年省政協十一屆一次會議專題座談會上，多位政協委員對我省固定資產投資增速和結構進行了分析。面對2012年廣東固定資產中房地產28%的占比，廣東省金融辦主任周高雄分析認為，房地產投資占比過高確實是一個問題。
　　“從產業結構來講，房地產業占經濟總量的比例不應該超過10%，如果投資上超了四分之一，存量上講是高了。”周高雄說。從具體城市來看，廣東不少城市這個指標都高於全省的比例，更遠遠超過了10%這個標準。
　　2013年6月，省政府發展研究中心做了一份報告，對2005-2011年廣東各市的房地產投資額等指標的年均增長率進行了統計分析。報告顯示，這6年間我省房地產投資額年均增長率超過30%的城市達到12個。
　　報告還指出，目前我省除了廣州、深圳、中山、東莞、惠州、佛山等6個城市既有產業聚集支撐，又有人口聚集支撐，與城市建設擴張和房地產投資基本同步，其他城市的建設擴張大多存在“有產業聚集支撐卻無人口聚集支撐”的問題，而個別城市更和三亞一樣，被點名歸入“既無產業集聚支撐，也無人口集聚支撐的城市擴張”之列。
　　“這種模式與城鎮化的一般規律是相違背的。”省政府發展研究中心的報告指出，這些城市的城市建設擴張過度依賴以房地產投資為主的固定資產投資。
　　記者手記
　　脫離產業與人口的城鎮化是無本之木
　　“城鎮化是經濟、政治、科技與文化共同發展的結果。與其說城鎮化是經濟發展的原因，不如說是經濟發展的結果。”日前，《人民日報》刊發系列報道指出，土地城鎮化的速度高於人口城鎮化的速度，地方政府嚴重依賴“土地財政”，這是我國城鎮化中顯而易見的問題。
　　泡沫總要破滅，對房地產行業而言，短期炒作造就的價格和成交暴漲，無非是透支了未來。由於脫離了本地居民的真實購買力，飆升過快的房價也會遭致存量房過剩的壓力。特別是三四線城市，類似的風險更為明顯。近日發佈的《廣東省縣域房地產市場分析報告》顯示，我省24縣（市）2010-2012年3年的商品房去化率在0.5-0.8之間，有供應過剩的風險；9個縣（市）的去化率低於0.5，其供應量明顯大於需求量。
　　顯然，作為國民經濟的基礎性、先導性產業，房地產業的發育程度與當地經濟發展水平密切相關，房地產業的發展既要適度領先於社會經濟建設，更要適應和服務於產業經濟。
　　近日召開的中央城鎮化工作會議，更是明確提出要以人為本，推進以人為核心的城鎮化，提高城鎮人口素質和居民生活質量，把促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化作為首要任務。
　　儘管相比1993年的那波房地產泡沫，對比三亞等城市的資源稟賦，廣東部分房地產發展過度超前的城市在時空條件上都有著很大的不同。然而，“殷鑒不遠，在夏後之世”，脫離產業和人口集聚的城市建設與房地產開發，猶如無本之木、無源之水，絕非城鎮化的應有之意。產業基礎遠勝海南的廣東，在推進人口產業集聚的新型城鎮化道路上，理應走得更快一點。
　　總策劃：莫高義 王 芃 張東明 王垂林 蔡 瀛
　　總統籌：郭亦樂 黃維德 郎國華 柳劍能
　　執 行：盧 軼 曾 崢 李海濤 羅彥軍 林 鑫 張 迪　　（原標題：人口聚集：慎防城鎮化變房地產化）